說到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，大家都知道整個市場都在嚴格執(zhí)行“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控政策。限購、限價、限貸、限簽……各地各種新政頻頻出臺，大批投資客被擠出住宅市場。在這種市場情況下，很多人開始重新考慮投資商鋪。

問題在于，什么樣的商鋪能投資？我們接下來要說的這個東風路商圈、地鐵上蓋物業(yè)的瀚海海尚能不能買？

1、大市場環(huán)境下，商鋪還能不能買？

如果從數(shù)據(jù)說起，數(shù)據(jù)告訴我們鄭州商業(yè)市場庫存量持續(xù)維持高位，去化周期81個月。但也有業(yè)內(nèi)人士認為，鄭州算得上優(yōu)質(zhì)購物中心的，也不過10個左右，平均一下人均商業(yè)面積才0.41㎡，遠遠低于商業(yè)發(fā)達地區(qū)的水平。何況，庫存多少也是相對而言，就拿現(xiàn)在的商品住宅而言，三四線城市在去庫存，一線城市及核心熱點二線城市卻供不應求，這也就有了現(xiàn)在因城施策、差異化的調(diào)控政策。而對于商業(yè)市場來說，也并不是所有的區(qū)域商業(yè)都趨于飽和，那些商業(yè)空白的區(qū)域，周邊如果有客流，未來規(guī)劃的好、運營的好，商鋪還是可以投資的。

2016年統(tǒng)計數(shù)據(jù)

如果從資產(chǎn)配置說起，我們都知道，目前國內(nèi)并沒有太多投資渠道，而在各種資產(chǎn)配置中，能夠帶來安全、穩(wěn)定收益的也就是房地產(chǎn)不動產(chǎn)投資。

就房產(chǎn)投資來說，住宅有住宅的優(yōu)勢，但人總不可能全配置成住宅，一是秉承“雞蛋不能放在同一個籃子”里的投資原則；二是住宅貸款資源用完，貸款資格受限，就像現(xiàn)在一系列調(diào)控下你連進入住宅市場的房票都沒有，這時對于需要配置杠桿資產(chǎn)的人來說，商業(yè)就會受到關注。而商業(yè)地產(chǎn)作為更長遠的資產(chǎn)配置，投資者更看中的是價值投資，能夠穩(wěn)定長遠的賺取利潤，這也是沃倫•巴菲特堅守并踐行了半個多世紀的投資哲學。也就是說，核心地段的優(yōu)質(zhì)商鋪、寫字樓和公寓是值得購入的。

2、如果能買，要選什么樣的商鋪？

既然要投資商鋪，那就要把風險降到最低，這是所有投資人所追求的，正如巴菲特所說的兩個投資規(guī)則：規(guī)則一，不要賠錢；規(guī)則二，不要忘記規(guī)則一。

從投資經(jīng)驗來看，關于商鋪投資一般需要考慮以下幾個因素：

1、地段，不動產(chǎn)投資都會遵循的一個“地段論”投資原則。好地段、好位置的商鋪價值往往越高。所以，投資者選擇鋪位，要細心觀察鋪位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客戶能否便于達到商鋪等細節(jié)環(huán)境。

2、人流及消費力，買商鋪就要看人流，如果人流集中，人流密集那當然是最好的，但是如果買的新商鋪看不出人流怎么辦，那就要看周圍的情況，周邊小區(qū)基本都住滿了，或者周圍有能夠帶來人流的學校、醫(yī)院等配套，那這里的人流就不會有太大問題。當然，周邊的消費能力也要考慮在內(nèi)，大學城附近和高端居住區(qū)的商鋪消費力會明顯不同。

3、未來規(guī)劃，未來規(guī)劃在一定程度上也會影響商鋪的升值，比如周圍有沒有地鐵規(guī)劃，如果是新區(qū)未來能否成為中心、能否形成成熟的居住區(qū)等等。

4、投資回報率，投資自然是為了賺錢，因此要選擇投資回報率穩(wěn)定的，好口碑的開發(fā)商。對開發(fā)商的承諾也要保留幾分，要了解商業(yè)整體規(guī)劃，追求長期穩(wěn)定回報，不能只看前幾年的固定租金回報。通常情況回報率在6%以上比較理想，當然年回報率肯定是越高越好。

5、業(yè)態(tài)分布是否合理，從目前商業(yè)發(fā)展趨勢來看，傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)不能滿足市場需求，區(qū)域型、特色化、體驗式商業(yè)逐漸成為主流。

6、后期如何運營，首先，一定要問清楚是誰開發(fā)，是誰運營。如果是一線運營公司，那一定要問清楚是品牌掛靠，還是合作。如果是合作的話還可以，因為風險共擔，必然會用心；其次，自持還是銷售，從目前鄭州商業(yè)市場的情況來看，所有商鋪全部分割出售的項目基本上都運營失敗，比如大學路政通路的新悅城、東區(qū)的寶龍城市廣場、東方商業(yè)廣場等。所以，全部出售不自持的商業(yè)中心一定要遠離，賣完拉倒，是死是活與開發(fā)商再無關系。

當然，除了這些因素，還要考慮到建筑物的結構、內(nèi)部規(guī)劃動線是否合理等因素。

3、關于瀚海海尚，能不能投資？

對于鄭州商業(yè)市場，即使商業(yè)庫存很大，在我們看來，鄭州真正意義上的好商業(yè)是不夠的，真正滿足鄭州老百姓不同類型社交需求的商業(yè)還是很少。

那么接下來，我們要探討的瀚海海尚能不能成為未來的好商業(yè)，值不值得投資？

對照上面的商鋪投資因素，看一下，瀚海海尚能夠滿足幾條。

地段，東風路豐慶路是鄭州成熟居住圈，周圍是建業(yè)森林半島、豐慶華府、裕華文桂園、河南省中醫(yī)院家屬院等數(shù)十個成熟小區(qū)，向東1.1公里左右是金水區(qū)政府，中心城區(qū)+金水CBD，人流量可以保證。再加上周邊2公里內(nèi)，除了運營慘淡的天旺廣場、天旺優(yōu)庫外，沒有大型商業(yè)中心，對于海尚來說，如果后期運營的好，可以填補區(qū)域商業(yè)空白，形成新的區(qū)域商圈——東風路商圈。

預計2020年鄭州將形成28個商圈

人流及消費力，其實這個和地段分不開，好的地段不會缺人流，這一部分，我們想特別說明的是，學校、醫(yī)院周邊的商鋪，此種商鋪類型風險最低，只要這個地方還有人居住，那你的鋪子一定就能租出去。瀚海海尚對面是河南省中醫(yī)院、向東1公里左右是鄭州輕工業(yè)學院、向南600米左右是河南農(nóng)業(yè)大學機電工程學院，投資這樣的商鋪起碼是安全的，不會掉坑里的。

反映人流量的百度熱力圖

未來規(guī)劃，作為老城區(qū)其實可變性已經(jīng)很小了，除非后期區(qū)域升級改造或者有其他重大規(guī)劃，比如地鐵規(guī)劃。瀚海海尚沿東風路就規(guī)劃了地鐵8號線，并在項目設置有無縫對接的站口，而地鐵的帶動性、地鐵上蓋物業(yè)的升值潛力，我們現(xiàn)在都能看的見。

業(yè)態(tài)分布和后期運營上，瀚海海尚打造的是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的新派商業(yè)綜合體，增加了體驗業(yè)態(tài)，時尚零售占比30%，餐飲占比26%，休閑娛樂24%，生活配套16%，文化教育4%，尤其是兒童業(yè)態(tài)，集中商業(yè)的三層全部為兒童體驗業(yè)態(tài)。此外還融入了一些科技元素；關于運營，瀚海海尚還是用的專業(yè)商業(yè)團隊——聚金商業(yè)，自持比例80%，10萬㎡總商業(yè)體量，8萬㎡自持，2萬㎡銷售，統(tǒng)一的規(guī)劃和運營更容易形成商業(yè)氛圍，并為自持部分帶來源源不斷的客流。

具體規(guī)劃回看：東風路商圈全新升級，誰將扛起區(qū)域商業(yè)的大旗？

無論從區(qū)位地段、周邊人氣、設計理念、業(yè)態(tài)規(guī)劃等各個方面來說，瀚海海尚都可以說是鄭州接下來值得期待的一個區(qū)域型商業(yè)中心。

4、銷售的商鋪情況

那么，瀚海海尚現(xiàn)在在售的是哪些商鋪？

目前僅剩7套113-850㎡一拖二的臨街商鋪、4棟1100-1300㎡的獨棟商墅以及少量負一層地鐵商鋪。

首先，說說一拖二的臨街商鋪，這類商鋪也分為兩類，一類是臨東風路的商鋪，價格3.5-4萬元/㎡，一類是臨內(nèi)街，對面就是建業(yè)森林半島高端小區(qū)，3.2-3.5萬元/㎡。據(jù)了解，這部分商業(yè)有暖氣入戶且預留天然氣管道、配置煙道、隔油池等，適合多種業(yè)態(tài)經(jīng)營；還有就是臨街商業(yè)可以不受集中商業(yè)統(tǒng)一開閉店的時間影響，做到24小時營業(yè)。

二、關于4棟獨棟商業(yè)會所，我們要說的是這一商業(yè)業(yè)態(tài)在鄭州其實還比較稀缺、概念比較先進。但是對商業(yè)有了解的人，應該知道北京三里屯太古里、上海新天地、成都太古里這幾個成功的商業(yè)項目，他們都是由獨棟商業(yè)別墅和街區(qū)組成，其中獨棟商業(yè)別墅可以做一些高級消費場所、餐廳等業(yè)態(tài)。我們都知道，在地產(chǎn)圈大家給瀚海的標簽就是“高顏值、時尚、前衛(wèi)”，瀚海海尚此次推出獨棟會所也是在多次考察全國其他城市成功商業(yè)項目之后推出的新產(chǎn)品，對于鄭州商業(yè)來說也是一種創(chuàng)新。

獨棟商業(yè)會所示意圖

該產(chǎn)品價格18000元/㎡左右，項目公寓產(chǎn)品的均價也已經(jīng)15000元/㎡左右，價格相對來說不算太高，而且這些商業(yè)獨棟還贈送最大300㎡的頂層露天花園。對于一些培訓教育機構、特色餐飲公司來說，這種獨立私密的多功能空間可以說是不錯的選擇。

三、如果說，上面兩個產(chǎn)品的投資門檻高，那瀚海海尚無縫對接地鐵口的負一層商鋪應該可以滿足一批手上資金有限的投資者。這部分商鋪除了享受地鐵帶來的升值外，還緊鄰瀚海海尚引進的精品超市——拜特，客流得到保障。此外，負一層商鋪現(xiàn)在還有“5年返租”政策，前三年租金以房價形式返還，后兩年直接返現(xiàn)金。

5、結語

現(xiàn)在談到商業(yè)市場投資，許多人不愿意碰。為什么，因為數(shù)據(jù)告訴我們商業(yè)庫存量大，也許還有一些商業(yè)運營失敗。

但是投資一定要跳出常人的慣性思維，因為大眾思維模式太懶惰，不愿意進一步思索為什么不碰。

凡事總有個臨界點，過之則反，世間萬事，莫有逾此者， 所以說，當別人都不看好的時候，反而是一個好的投資機會的可能性更大。因為沒有人和你搶了，你可以慢慢挑、慢慢揀，還有更大的議價空間。這也是高凈值人群作為資產(chǎn)配置、杠桿配置的另一個方向。

當然，一定不是所有的商鋪和公寓都可以投。非專業(yè)的投資者還是建議慎重。